【新聞時事】遲交屋又沒溫泉 法院判建商減價300萬

遲交屋又沒溫泉　法院判建商減價300萬

出版時間：2018/04/22 08:55

桃園市中壢區中華路上大型建案「湯城世紀」，第一批購買預售屋的民眾原本預計2013年底可入住，建商卻拖了一年多才交屋，交屋點交時又發現漏水、接錯水表等瑕疵，且原本廣告宣稱有溫泉，事實上卻根本沒通水，雙方協商不成走上訴訟，桃園地院上月判決11位購屋民眾勝訴，建商要減價100多萬元到300萬元不等。

「湯城世紀」在中壢區省道上，基地佔地1萬9200坪，規劃560棟連棟透天與376戶大樓，當初是五田製藥廠，2008年台中建商總瑩建設與地主合作承建這大型建案分期開發，並標榜深入地下1千多尺挖掘到溫泉，戶戶都有溫泉可使用，由於是乙種工業用地每坪單價不高，又鄰近內壢火車站商圈，生活機能好，第一期案子推出預售情形不錯。

2015年才交屋時，住戶發現溫泉水沒通又有漏水的多項瑕疵，多人走上訴訟解決。有一百多人提出，有要求賠償、有要求減少價金、有的不要這房屋了，還給總瑩要求反還價金。這次判決中王姓女子當初以八百萬購買透天厝，減價三百一十一萬多元近四成是最多。他們向法院主張有兩大項，一是因遲延交屋造成的損失，二是屋況的瑕疵及沒有溫泉造成房價價值減少。

判決中就溫泉部分，法官行文詢問過桃園市政府，總瑩的確有挖掘、有水權，總瑩也提出設備都已完工，只是因沒有管委會無法交給住戶管理，法官認為當初總瑩在預售建案廣告中寫道「發現溫泉！養生不用上山下海」、「別讓舒服的溫泉洗禮因為回程的勞累又讓您疲憊了！源自地底1125M美人湯，戶戶專業引導讓您天天享受，另贈受專業溫泉加熱器」等，是讓民眾決定購買的很大誘因，終究到現在，住戶家中溫泉水龍頭是沒有水的，這部分減價五十萬。

法官認為，漏水等屋況瑕疵部分，經由桃園建築師公會鑑定，每戶修繕費用要30萬到50萬元不等，再經不動產鑑價師估算每戶減損房價約百餘萬。王女說，她會請求那麼多的費用，是因為越修問題越多。另名提告的黃姓民眾則說，水管不知道怎麼接的，他們家二樓打開水龍頭，居然隔壁水錶會動，花了一年多才整理好。

總瑩徐姓客服經理則表示，當初回遲延交屋，最大原因在法令更改讓他們在使用執照取得上花了許多時間，才會造成第一期交屋延了一年多，對於住戶都會以最大誠意溝通。這建案預售時就已經賣掉八百多戶，提告約一成左右，後續交屋都沒問題，溫泉設備也已經要交接給社區管委會。（突發中心吳詠平／桃園報導）

【民法】按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，就賠償範圍有無包括給付標的物以外之損害，以及所得行使權利之種類，二者亦非一致。上開二項請求權競合時，買受人得擇一行使之，倘其主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，應無民法第三百五十六條規定之適用

最高法院 105 年台上字第 2245 號民事判決

按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，就賠償範圍有無包括給付標的物以外之損害，以及所得行使權利之種類，二者亦非一致。上開二項請求權競合時，買受人得擇一行使之，倘其主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，應無民法第三百五十六條規定之適用。

勝惟公司自得另依不完全給付請求上訴人損害賠償，並得由受讓該債權之被上訴人行使之。又勝惟公司因上訴人不完全給付，而受被上訴人損害賠償請求時，系爭土地埋藏之系爭廢棄物，已由嘉信公司僱工挖除並另填新土，且被上訴人應賠償嘉信公司就該瑕疵所受損害，業經他案判決確定，無從再由上訴人補正瑕疵，從而勝惟公司未經催告上訴人補正，逕依不完全給付適用給付遲延之規定，請求上訴人賠償損害，並無不合。原審所為上訴人不利之判決，經核於法並無違誤。

【民法】按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金以交屋；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條規定甚明。按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。

最高法院 105 年台上字第 1082 號民事判決

按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金以交屋；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條規定甚明。

審酌被上訴人建築完成系爭房地之登記面積、位置均與系爭契約相符，系爭停車位通往停車場出入口之通道不長，被上訴人原設計車位二百二十四個，增設三十一個，約增加車流量百分之十，系爭房屋之價款為三百四十八萬元，以房屋面積與停車位面積比例計算，系爭車位因上開瑕疵減損之價值約五萬六千六百五十六元，約占買賣總價百分之○．九八，上訴人僅得請求減少價金。

系爭契約第十四條第一項約定，上訴人經被上訴人通知交屋，應先依約付清買賣全部自備款，並辦妥貸款手續，若無須辦理金融機構貸款，應繳清該貸款部分之全部金額後，始得辦理交屋遷入。

被上訴人於系爭建案完工並辦畢第一次所有權登記後，於九十六年八月六日通知上訴人辦理交屋，上訴人於九十六年八月八日回函拒絕，被上訴人再於九十六年八月二十七日催告上訴人辦理交屋手續，上訴人仍未辦理。被上訴人於九十九年二月二十四日通知上訴人繳交貸款資料。上訴人九十九年三月十二日之回函表示：「…本人仍苦口持續呼籲貴公司，應儘速對太子非法侵害消費者合法權益，造成權益損失部分，應速聚焦、務實協商，並且依法、合理、合情，負責賠償…」，惟未繳交貸款資料；被上訴人復於九十九年三月二十二日、同年四月二十九日催告上訴人繳交貸款資料或一次付清尾款及暫付款共五百三十八萬五千元並交屋。上訴人九十九年三月二十九日、同年五月二十一日之回函依序表示：「…本人為維護合法權益不受賣方非法侵害，在與貴公司不得不長期交涉之過程中，賣方持續以無視誠信之作為回應，令買方精神、體力上等長期持續承受煎熬及苦痛，實已逾可忍受極限，心中憎惡建商，難再生期待、信任！忍無可忍至於今，眼見賣方仍因循偽誠，被迫不得不，斷然將本案提交司法公鑑與調查，以期討回公道與正義…」、「…太子建設本身正是這樣一個典型的偽誠信組織！以上嚴肅之指控，想必太子建設不敢－公開的及大聲的否認！（因為心虛！）本人歡迎、並且敦促太子建設－應儘速追究本人關於上述指控之法律責任！釐清本案買、賣雙方之責任！…」，仍未繳交貸款資料或繳清價金。上訴人上開覆函泛言指責被上訴人，難認已為同時履行抗辯之表示。況上訴人就被上訴人增設車位之瑕疵，既僅得請求減少價金，其不得以上開事由為同時履行之抗辯，拒絕給付全部尾款。被上訴人催告時雖未將瑕疵減少之價金扣除，亦僅就超過之部分不發生催告效力。

上訴人經被上訴人多次催告，仍未依約交付貸款資料或繳清價金，自屬給付遲延，被上訴人再於同年七月二十二日催告上訴人於七日內履行，同時為逾期不履行即解除契約之意思表示，上訴人逾期仍未辦妥貸款或繳清價金以交屋，被上訴人解除系爭買賣契約，自屬有據。故被上訴人請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。爰維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。被上訴人於九十九年二月二十四日、三月二十二日、四月二十九日數次催告上訴人繳交貸款資料或付清尾款並交屋，於九十九年七月二十二日定相當期限催告上訴人給付價金，同時為如不履行將解除契約之表示；上訴人逾期未履行，於斯時亦未為同時履行之抗辯，為原審合法確定之事實，則系爭契約自已因被上訴人之解除而不存在。原審本此見解為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。