公寓大廈內的住戶應如何面對漏水與管線修繕糾紛？
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第一四五五號
原 告 甲○○
訴訟代理人 劉岱音律師
被 告 乙○○
右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣玖萬元，及自民國八十九年三月二十二日起至清償日止，按年
利率百分之五計算之利息。
被告應容忍原告進入被告所有坐落台北縣新店市○○街一０四號二樓房屋內，進行原
告所有坐落台北縣新店市○○街一０二號一樓屋頂之漏水修繕工程。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新台幣參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如
於假執行程序實施前以新台幣玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：
１、被告應給付原告新台幣（下同）六十九萬五千五百五十四元，及自起訴狀繕本
２、被告應容忍原告進入被告所有坐落台北縣新店市○○街一０四號二樓房屋內，
進行原告所有坐落台北縣新店市○○街一０二號一樓屋頂之漏水修繕工程。
３、願供擔保，請准宣告假執行。
（二）陳述：
１、被告乙○○所有坐落於台北縣新店市○○街一０四號二樓之屋（下稱被告房屋
），係位於原告甲○○所有坐落於台北縣新店市○○街一０二號一樓房屋（下
稱原告房屋）之上層。被告於民國八十五年間於其屋外露台私自加蓋並變更原
排水管路，原告之屋因被告加蓋露台及變更排水管路破壞原有排水功能，致原
告屋外鐵捲門電開關箱於八十六年颱風過境後嚴重滲水生鏽，之後又造成原告
之屋原結構樑柱滲水、天花板滲漏水。八十九年一月底，除原漏水處外又新增
其他漏水處，且漏水範圍擴及天花板面積二分之一；同年四月十五日中午，天
花板漏水最嚴重處破了一個大洞，且不斷有大小石塊及泥沙掉落，以上各情均
有照片為證，原告就上開漏水問題曾多次商請被告解決，然被告均置之不理。
被告雖主張除其所有之屋外，尚有多戶相連房屋位於原告房屋上層，且經被告
請教專家至現場瞭解後，亦研判漏水源頭與被告之屋無直接關係，故原告逕認
該漏水滲水係被告所致，並無依據。惟依財團法人台灣公證鑑定中心之鑑定報
告內容可知，原告房屋之滲水漏水情形，乃因被告違法增建露台施工不良所致
，故被告抗辯不足採。
２、原告房屋自八十七年九月一日起即因被告違法建築致有漏水情事而無法出租，
而後雖曾（１）於八十八年出租予訴外人魏旭宏，租期自八十八年五月一日至
八十九年四月三十日，惟訴外人魏旭宏因房屋漏水而僅承租八十八年五月、六
月、七月共三個月後，即向原告終止租約。（２）於八十八年十一月一日起至
九十年十一月一日，將原告之屋租予訴外人王妙芳，然訴外人王妙芳亦因房屋
漏水而僅承租至八十八年十一月，即終止租約。（３）原告又將原告之屋出租
予訴外人張瓊文，租期自八十九年三月一日起至九十一年二月二十八日止，惟
訴外人張瓊文亦因房屋漏水而僅承租八十九年三月、四月、五月共三個月後，
即向原告終止租約。由上可知，原告因被告之不法加蓋行為致原告屋頂漏水而
受有相當於租金之損害，自八十七年十月一日起至九十一年二月二十八日止，
扣除原告之屋曾出租他人之租金所得（以每月一萬五千元計算）外，原告尚受
有四十一個月之租金合計六十一萬五千元之損害。另依財團法人台灣公證鑑定
中心之鑑定報告，原告房屋因漏水之修復費用計須十六萬六千零五十四元，依
民法第二百十三條規定，原告即得以請求被告支付回復原狀所必要之費用以代
回復原狀。經將上兩項費用合計後，並依侵權行為法則，原告僅向被告請求六
十九萬五千五百五十四元。此外，依公寓大廈管理條例第六條第三項之規定，
被告亦應容忍原告進入被告房屋，以便原告進行原告房屋漏水之修繕工程。
（三）證據：提出八十八年民調字第四三二號申請調解書及附件各一份、系爭房屋平
面圖二份、房屋租賃契約書三份（以上均影本）、原告房屋漏水處照片二十九
張為證，並聲請財團法人台灣公證鑑定中心鑑定。
二、被告方面：
（一）聲明：
１、駁回原告之訴及其假執行之聲請。
２、如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
（二）陳述：被告房屋雖位於原告房屋上層，惟原告房屋上層並非僅有被告房屋，而
尚有多戶相連房屋。而水之特性本係四處漫溢，見縫滲透，故原告以被告房屋
位於正上方，即逕認原告房屋漏水均係被告造成，並無依據。又被告雖有於露
台增建房屋，惟該新增建築之興建時間乃於八十四年交屋前即完成，且被告並
未破壞原有建築或排水管路，而原告之屋於八十四年、八十五年均未有漏水情
形，遲至八十六年始生嚴重漏水，由此可證被告露台增建與原告房屋之漏水間
並無因果關係。本案造成原告房屋生漏水情形之原因，應係被告隔鄰（即訴外
人許瑛琴）增建之牆壁未作防水，牆壁旁又另砌矮牆而造成類似溝渠之低漥地
區，且其上均無頂蓋遮蔽，故下雨時直接受潮並飽含水分，進而隨管線套管滲
漏因而造成漏水，且針對原告房屋漏水被告均積極善意處理，而原告房屋自八
十九年七月歷經多次修繕，已未聽聞有漏水現象之發生。又原被告間原係合意
由台灣省土木技術師公會進行鑑定，而原告於未告知被告之情形下，即另行委
託財團法人台灣公證鑑定中心進行鑑定，程序上實有重大瑕疵。此外，依據台
灣省土木技師公會至現場初勘認為，漏水主因須敲開建物管線配置處，始能研
判。惟原告所委託之財團法人台灣公證鑑定中心僅至現場一次，且僅經由數分
鐘之目視即能作成鑑定報告，且該鑑定報告之內容亦有繕打錯誤等情，則其鑑
定之依據及結論多有疏漏而令人質疑。另原告主張其因漏水而受有相當於租金
之損害，惟原告房屋自八十七年至今均有人居住，縱原告未將房屋出租，仍係
由原告自己使用，實難謂其受有租金損失，故綜上所述，原告之訴無理由。
（三）證據：提出社區平面圖影本一份、照片二十張為證，並聲請財團法人中華民國
營建防水技術協進會鑑定。
理 由
一、兩造爭執之要旨：
（一）原告起訴主張：被告房屋係位於原告房屋之上層，被告於八十五年間於其屋外
露台私自加蓋並變更原排水管路，原告之屋因被告加蓋露台及變更排水管路破
壞原有排水功能，致原告屋外鐵捲門電開關箱於八十六年颱風過境後嚴重滲水
生鏽，之後又造成原告之屋原結構樑柱滲水、天花板滲漏水。八十九年一月底
，除原漏水處外又新增其他漏水處，面積達天花板面積二分之一，同年四月十
五日中午，天花板漏水最嚴重處破了一個大洞，且不斷有大小石塊及泥沙掉落
，原告就上開漏水問題曾多次商請被告解決，然被告均置之不理，原告因房屋
漏水無法出租受有相當於租金之損害，自八十七年十月一日起至九十一年二月
二十八日止，扣除原告之屋曾出租他人之租金所得（以每月一萬五千元計算）
外，原告尚受有四十一個月之租金合計六十一萬五千元之損害。另依財團法人
台灣公證鑑定中心之鑑定報告內容可知，原告房屋因漏水之修復費用計須十六
萬六千零五十四元，依民法第二百十三條規定，原告自得以請求被告支付回復
原狀所必要之費用，以代回復原狀，原告乃依侵權行為之法則，請求被告給付
六十九萬五千五百五十四元（原告本得請求七十八萬一千零五十四元〈即六十
一萬五千元加十六萬六千零五十四元所得〉，其僅請求其中之六十九萬五千五
百五十四元）及法定遲延利息。此外，依公寓大廈管理條例第六條第三項之規
定，原告自得請求被告應容忍原告進入被告房屋，以便進行原告屋頂漏水之相
關修繕工程各情。
（二）被告則以：被告房屋雖位於原告房屋上層，惟原告房屋上層並非僅有被告房屋
，而尚有多戶相連房屋。而水之特性本係四處漫溢，見縫滲透，故原告以被告
房屋位於正上方，即逕認原告房屋漏水均係被告造成，並無依據。又被告雖有
於露台增建房屋，惟該新增建築之興建時間乃於八十四年交屋前即完成，且被
告並未破壞原有建築或排水管路，而原告之屋於八十四年、八十五年均未有漏
水情形，遲至八十六年始生嚴重漏水，由此可證被告露台增建與原告房屋之漏
水間並無因果關係。本案造成原告房屋生漏水情形之原因，應係被告隔鄰（即
訴外人許瑛琴）增建之牆壁未作防水，牆壁旁又另砌矮牆而造成類似溝渠之低
漥地區，且其上均無頂蓋遮蔽，故下雨時直接受潮並飽含水分，進而隨管線套
管滲漏因而造成漏水，且針對原告房屋漏水被告均積極善意處理，而原告房屋
自八十九年七月歷經多次修繕，已未聽聞有漏水現象之發生。又原被告間原係
合意由台灣省土木技術師公會進行鑑定，而原告於未告知被告之情形下，即另
行委託財團法人台灣公證鑑定中心進行鑑定，程序上實有重大瑕疵。此外，依
據台灣省土木技師公會至現場初勘認為，漏水主因須敲開建物管線配置處，始
能研判。惟原告所委託之財團法人台灣公證鑑定中心僅至現場一次，且僅經由
數分鐘之目視即能作成鑑定報告，且該鑑定報告之內容亦有繕打錯誤等情，則
其鑑定之依據及結論多有疏漏而令人質疑。另原告主張其因漏水而受有相當於
租金之損害，惟原告房屋自八十七年至今均有人居住，縱原告未將房屋出租，
仍係由原告自己使用，實難謂其受有租金損失，故綜上所述，原告之訴無理由
各語，資為抗辯。
二、經查：原告起訴主張其所有系爭房屋漏水及被告於露台搭建房屋等情，既為被告
所不爭執，且有原告所提照片二十九張在卷可資佐證，應堪信為真實。至原告主
張其所有系爭房屋之漏水係因被告於露台搭建房屋所致等情，既為被告所否認，
且為本件訴訟之主要爭點，自應由本院加以審酌並敘明得心證之理由，茲析述如
下：
（一）原告房屋之漏水係被告於露台搭建房屋所致：
１、經查：原告主張系爭房屋自八十六年間起即有屋外鐵捲門開關滲水之情形等情
，既為被告所不爭，且有原告所提八十八年民調字第四三二號申請調解書及附
件各一份在卷（見本院八十九年店調字第一八號卷第七頁）可資佐證，應堪信
為真實，被告雖辯稱：原告房屋於八十六年方漏水，原告房屋之漏水非其於八
十四年間於露台搭建房屋所致，漏水與其搭建房屋之行為間無因果關係等語，
惟查：一般鋼筋混凝土之樓板，若因改建、增建造成細微龜裂，因混凝土建材
本身具有相當程度之含水能力，於混凝土建材超過其本身含水能力上限以前，
尚不致於有即刻之漏水現象，必俟混凝土樓板累積相當之水分後該混凝土樓板
方會產生嚴重之漏水現象。又混凝土水分聚集何時超過其含水能力，涉及水分
來源多寡，龜裂程度是否嚴重等多重因素，並無一明確之參考時間，短則數月
，長亦可能達數年之久，是縱改建、增建後未及時產生漏水現象，並不即表示
改建、增建與混凝土樓板漏水無相當因果關係。次查：一般露台之改建、增建
，就施工技術而言，尚無法達到完全無損原露台混凝土樓板之可能，則於施作
改建、增建露台時，一併損及混凝土樓板並導致樓板龜裂並產生細縫即在所難
免，若加以隔鄰並未同時將全部露台增建而仍保有露天空隙，雨水即可自該露
天部分滲入龜裂細縫，並於累積達一定程度時向下滲漏，而造成樓板下之漏水
現象。查：被告增建露台後，尚留有露天空隙等情，既為被告所不爭執，且有
原告所提照片三張在卷可資佐證（見本院八十九年店調字第一八號卷第十七頁
），即堪信為真實，因被告增建露台建物後尚有露天空隙，雨水可以累積於被
告增建露台建物時所造成之細縫中，並於一段時間後，水分累積超過混凝土樓
板含水量時向下滲漏，則原告房屋之漏水係被告增建露台所致，即足堪認定。
卷附財團法人台灣公證鑑定中心之鑑定報告亦同本院前述認定（見鑑定報告第
七頁）。
２、至被告雖另辯以前述鑑定報告未經被告同意，不應對被告發生效力，且前述鑑
定報告所載鑑定地址錯誤，該鑑定報告不可採云云。然查：鑑定報告之證據能
力，並不因訴訟當事人有無同意而有所不同，另本院認定原告房屋漏水係被告
房屋增建露台所致，係依客觀照片及經驗法則所得（見前述１之理由），並非
全以該鑑定報告為判決之依據；更何況鑑定報告鑑定地址錯誤純係誤載等情，
復經財團法人台灣公證鑑定中心以（九十一）北證字第三００二號函敘明無訛
在卷（見卷內第一四二頁），是被告前述不得以財團法人台灣公證鑑定中心之
鑑定報告為證據等抗辯，尚不足採。
（二）原告房屋漏水所受有之損害應僅有九萬元：
１、原告雖以租賃契約影本三紙，主張其自八十七年十月一日起至九十一年二月二
十八日止｛扣除原告之屋曾出租他人之租金所得（以每月一萬五千元計算）｝
受有四十一個月之租金合計六十一萬五千元之損害云云。惟查：原告房屋雖因
被告增建露台建物而有漏水現象，惟該現象並無嚴重到使原告房屋無法使用之
情形，此觀卷內財團法人台灣公證鑑定中心鑑定報告所附之現況照片十張即知
。而原告房屋僅有四處漏水現象等情，亦有原告所自繪之漏水相對位置圖在卷
可稽（見本院八十九年店調字第一八號卷第二十頁、第二十一頁），經參照原
告所提附卷之漏水照片比對以觀，該漏水情形，雖會造成房屋使用者之不便，
惟尚未達到無法使用之情形，另參以原告自承自八十九年六月起即由其弟使用
系爭房屋（見卷內第一一六頁）則原告房屋並無無法使用之損害，即足堪認定
。原告雖主張房屋漏水面積達天花板面積二分之一以上，嚴重影響房屋之使用
，並因而使原告受有相當於無法使用房屋之租金損害云云，惟既與前述客觀現
狀照片所示情形不符，尚不足取。
２、另關於原告依財團法人台灣公證鑑定中心之鑑定報告主張原告房屋因漏水之修
復費用計須十六萬六千零五十四元部分，經查：前開鑑定報告之費用，除漏水
處之修補費用外，尚含被告房屋露台拆除部分等費用，此觀卷附鑑定報告第八
頁中「其中包含．．．，及二樓增建部分拆除費用」之陳述即知，是上開修復
費用，尚屬過當。而原告房屋漏水之修復費用為以九萬元為當等情，復有財團
法人中華民國營建防水技術協進會鑑定報告書一份在卷（見報告書第二頁）可
資佐證，經審上開鑑定單位所為之鑑定費用內容與原告房屋漏水之情形及一般
市價修繕費用相當，因認財團法人中華民國營建防水技術協進會鑑定報告書中
關於原告房屋漏水之修復費用為九萬元部分可採，原告依民法第二百十三條之
規定，請求被告給付超過九萬元部分之主張，尚嫌無據。亦即，原告房屋漏水
之修復費用應僅為九萬元。
（三）原告得請求進入被告房屋為漏水之修繕工程：按「住戶違反第一項規定（指住
戶有配合他住戶為修繕義務等規定），經協調仍不履行時，住戶、管理負責人
或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」公寓
大廈管理條例第六條第三項定有明文。查：原告房屋漏水處係與被告房屋所共
有之天花板，則原告於多次聲請調解（見本院八十九年度店調字第一八號卷第
六頁、第十五頁）請求被告解決漏水問題而未獲被告置理後，被告違反公寓大
廈管理條例第六條第一項第二款之規定即堪認定，原告自得請求本院判命被告
容忍其進入被告房屋為漏水修繕之工程，原告該部分之主張，即屬有據，而被
告有容忍原告進入房屋為修繕工程之義務，亦堪認定。
三、綜上所述，因原告房屋之漏水係被告於露台搭建房屋所致，原告房屋漏水所受之
損害僅有九萬元，則原告依侵權行為法則起訴請求被告給付九萬元之修補費用以
代回復原狀，及自八十九年三月二十二日（即起訴狀繕本送達被告之翌日）起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨依公寓大廈管理條例第六條第三項之
規定，請求被告應容許原告進入被告房屋為漏水之修繕工程，均有理由，應予准
許，至原告請求超過九萬元暨超過九萬元部分之法定遲延利息等部分，因原告尚
無法證明確有該損害發生，其該部分之請求，並無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核
尚無不合，乃分別酌定相當之金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲
請已失所依附，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此
敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條
但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十九 日
民事第六庭 法 官 詹駿鴻
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十九 日
書記官 官碧玲
臺灣士林地方法院民事判決100年度士訴字第7號
法定代理人 李坤陽
法定代理人 傅伯芬
法定代理人 陳光洲
上列當事人間請求修復漏水等事件，業經於民國100年11月15日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹拾壹萬肆仟貳佰陸拾元，由原告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件起訴時被告之法定代理人原為張上成，嗣於訴訟程序進
行中變更為陳光洲，其由新任法定代理人陳光洲聲明承受訴
訟，自屬合法。
二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造
起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，當事人對於第三人之參
加，得聲請法院駁回。民事訴訟法第58條第1 項、第60條第
1 項有明文規定。本件原告起訴主張被告應負修繕漏水責任
，而被告則抗辯系爭漏水係利信實業股份有限公司（下稱利
信公司）及其法定代理人傅伯芬於頂樓平台安裝泠卻水塔基
座所致，而認應由利信公司及傅伯芬負擔，故本件漏水原因
之判斷，對於利信公司及傅伯芬確有直接利害關係，利信公
司及傅伯芬並於民國100 年11月15日聲明為輔助原告而為本
案訴訟參加，經核與上開規定尚屬無違，故利信公司及傅伯
芬為輔助被告而為訴訟參加，洵屬有據。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
之基礎同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，原告得
將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項第2款、
第3 款分別定有明文。經查，原告原起訴聲明第1 項為：「
一、被告應將座落於台北市○○區○○路3 段58號12樓之1
之屋頂漏水情形予以修繕排除，並容許原告於修繕施工期間
得以書面暨實地了解施工進度。嗣於100 年11月15日於言時
辯論時變更為：「被告應將座落於台北市○○區○○路3段
58號12樓之1 之屋頂平台全部修復至不漏水狀態。」核其訴
之 變更，所主張基礎事實相同，即減縮或擴張應受判決事
項聲明，揆諸首揭說明，其所為訴之變更，於法亦無不合，
應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告主張：
(一)原告於民國96年間購買台北市○○區○○路3 段58號12樓之
1 房屋（下稱系爭房屋），系爭房屋位於德豐大樓之最高樓
層，為被告所管領之大樓頂樓。系爭房屋天花板自96年間，
每逢大雨即發生漏水情形，迄今仍未改善，已造成原告系爭
房屋裝潢、傢俱等財物損失。系爭大樓屋頂構造乃維護建築
之安全與外觀，屬大樓建築物結構之一部分，為大樓住戶所
共有，其相關修繕應由被告負責。然依大樓樓頂之外觀照片
觀之，系爭大樓樓頂除公共管線之設置外，未有任何加蓋或
使用情況，惟所鋪設之磁磚及地板則多有脫落、龜裂情況，
顯見被告並未善盡其修繕及維護之義務。雖原告多次向被告
反應並請求修繕，被告仍藉口拖延，造成原告因屋頂漏水所
受損害持續擴大，並造成原告修復天花板工程費用損害新台
幣（下同）42,000元。為此，爰依民法第184 條第1 項及第
544 條、公寓大廈管理條例第10條第2 項及第36條第2 款之
規定，請求被告應將坐落於台北市○○區○○路3 段58號12
樓之1 房屋之屋頂平台全部修復至不漏水狀態。被告並應給
付原告42,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日（即99年1 月29
日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔
保，請准宣告假執行。
(二)系爭建物12樓之1 於鑑定完成後之100 年5 月16日、17日及
同年7 月20日復發生漏水情事，漏水地點皆屬不同位置，顯
見該鑑定無法確實釐清漏水原因外，亦證系爭屋頂平台之防
水層早已因超過有效使用年限，且曾數次施作局部防水工程
推斷防水層而可能有破裂之情形，依水無孔不入之性質，即
造成不同位置之漏水。再者，依原告委請處理之漏水廠商現
場勘查，亦表示因系爭房屋屋頂水泥與RC牆等均已風化，易
造成不同位置發生漏水，倘僅就曾漏水處局部施工，仍無法
確定其他位置不會漏水，職故，本件有針對全部屋頂平台重
新施作防水層之必要。
(三)對被告抗辯之陳述：依被告提出之「德豐大樓房地預定買賣
合約書」第2 條第3 項，係約定系爭大樓屋頂突出物中水箱
與機械房外之空間，由第12樓之區分所有權人享有獨立之專
屬使用權，並未提及屋頂平台部分，可知該條係針對系爭大
樓屋頂突出物之使用權所為之約定，而非對屋頂平台約定專
用，被告以此主張屋頂平台亦有分管協議，自非可採。原告
於96年間購買系爭大樓頂樓時，系爭大樓屋頂突出物因約定
由第12樓之所有人所分管專用，自始即由第12樓之所有人所
使用，惟系爭大樓屋頂平台部分，則係由全體區分所有權人
所共同使用，並非專為第12樓之區分所有權人所使用，至於
系爭屋頂平台上所遺留之增建水泥塊或基座等，均非原告所
設置或加蓋，亦無任何證據顯示係由第12樓之所有人所使用
，被告應就系爭大樓屋頂漏水係可歸責於原告之有利事實負
舉證之責，而非自行臆測漏水可能係因屋頂平台所遺基座所
致，遑論該基座並非原告所裝設，根本無可歸責原告之可能
。本件屋頂漏水修繕案件非屬重大修繕，被告應履行修繕義
務，且縱屬重大修繕，因被告遲不修繕，亦已造成原告受有
權益之損害，依最高法院97年度台上字第1897號判決所持見
解，被告仍應進行修繕，不得藉口須經區分所有權人決議而
免責。原始建商與第一手就平台並未約定分管，屬於共用，
前手賣給原告時亦未表示12樓的平台是約定專用，亦無交接
，原告亦未占用。因被告一直沒有修繕，故侵權行為態樣持
續進行，且平台屬於共用，應由被告進行修繕，按住戶與管
委會為委任關係，時效應尚未完成。被告所提之規約是本件
訴訟後才變更，顯係為本件訴訟護航，所以並不適用。公寓
大廈管理條例第10條修繕費用是管委會與第三人的問題，不
管管委會是否要追償，管委會都有修復之義務。原證5 所稱
自96年11月起即開始有天花板漏水乃係誤植，此觀原告民事
起訴狀及歷次書狀即可知系爭建物係於96年間已有漏水之事
，且依原證6 、原證10亦可知該次進行修繕乃施作防水工程
，如未發生漏水情事原告自無須進行防水工程，顯見當時已
有漏水情事發生。不論本件漏水原因為何，被告均有修繕義
務，縱如被告所稱漏水可歸責參加人，亦僅係被告於盡其應
負之修繕義務後，修繕費用追償問題，並非被告所稱應由原
告向參加人或參加人法定代理人請求等語。
二、原告之參加人主張：74、75、78年間的會議紀錄可以證明屋
頂平台一直開放給社區住戶使用，且一向由被告負責維護，
被告更於84年間加裝大樓水管，直接貫穿系爭大樓平台之違
章建築，可見被告辯稱：「系爭大樓屋頂平台由12樓住戶占
有使用並未交由管委會或全體住戶共同使用」云云，根本不
實。否認被告主張漏水點之基座係參加人施作。由系爭大樓
12 樓 之1 所有權異動過程，可證明參加人從未取得12樓之
1 的區分所有權，法律上自不可能就系爭冷卻水塔底座、違
章增建物有占有、處分之權利，被告於100 年6 月9 日言詞
辯論時主張原告前手為參加人公司，亦有明顯錯誤。違章建
築之占用與平台之占用並不相關，參加人並未占用系爭屋頂
平台，當然不會移轉給後手。被告既已自承該冷卻水塔基座
乃「遺留」設置物，足見被告亦已承認該基座已屬廢棄之物
，該基座早非參加人占有使用中，自無從推論全部平台均係
12樓住戶占有使用。社區會議紀錄上除了參加人法定代理人
之簽名，尚有其他人之簽名，非參加人法定代理人得做決定
。被告主張「約20×40×20立方公分等基座係參加人公司所
增建」亦與事實不符，上開基座並非參加人公司所增建，該
等基座係原始建商興建當時，為將來頂樓搭建鐵皮屋之用，
即已預先施作完成。鑑定意見「R 樓照片7 」所指原落水頭
上方的增建施工基座造成防水破壞，乃原始建商增建「R 樓
結構平面圖」中標示之▇處基座所致，根本與參加人無涉，
被告主張「參加人公司法代傅伯芬增建施工基座破壞原落水
頭之油毛氈，導致漏水發生」，完全錯誤混淆。被告業已自
認：「屋頂平台遭增建施工基座破壞原落水頭之油毛氈不當
使用或『疏於維修』，乃造成系爭漏水直接原因」，足見被
告亦不否認系爭12樓之1 屋頂平台之防水層確有年久失修、
疏於維護之情事，更何況被告於78年1 月24日即有維修屋頂
外牆的內層水泥剝落之決議，足見當時屋頂平台即已有修繕
之必要，而78年迄今又已過22年有餘，系爭大樓屋頂因長年
經歷風吹日曬、破舊老化待修補，尤符一般常情。並聲明：
被告應將坐落台北市○○區○○路3 段58號12樓之之屋頂漏
水情形予以修繕排除。被告應給付原告42,000元，暨自起訴
狀繕本送達翌日（即99年1 月29日）起至清償日止，按年息
百分之五計算之利息。
三、被告抗辯：
(一)本件大樓屋頂使用權於買賣契約訂定時，係約定屬於12樓產
權者。事實上，屋頂平台一向由12樓住戶單獨使用，並未交
由被告或全體住戶共同使用，原告所謂頂樓除公共管線外未
有任何加蓋或使用情況，並非事實。系爭樓頂平台既為原告
12樓之所有權人所使用，其修繕、管理及維護依法應由原告
自任之並負擔費用。姑不論原告尚未將系爭樓頂平台移交全
體住戶使用，更未證明所謂屋頂漏水，係主幹管共有部分所
導致，焉能主張被告應負修繕權責？縱認屋頂平台屬於共有
部分，則因該平台上有12樓住戶所搭建之大型冷卻水塔基座
，造成樓頂地板龜裂，若係因此造成漏水，該部分之修繕費
用亦應由12樓住戶即原告自行負擔。且重大修繕應經召開區
分所有權人會議依法決議為之，非得訴請被告一方得決之，
原告未經區分所有權人會議決議，逕訴請被告予以修繕排除
，顯於法無據。
(二)原告提出之修復費用42,000元之單據為96年8 月30日，故不
論該費用支出不足證明與被告疏於負修繕責任有因果關係，
況原告於修繕時既非系爭房屋所有權人，即無支付該筆修復
費用之事實，焉能請求被告支付該筆費用。再者，原告迄99
年1 月4 日方提起本件訴訟，顯逾侵權行為損害賠償請求權
2 年時效，依法不得請求。原告於原證五提出之98年9 月24
日存證信函自承：系爭房屋自96年11月起開始有天花板漏水
之情形，而原告提呈所謂防水工程費用支出日期為98年8 月
30 日 ，早在原告所謂系爭天花板開始漏水前，顯與系爭天
花板漏水無關，則不論原告依據侵權行為或委任關係主張賠
償，均屬無稽。縱若仍認被告有支付漏水損失之責，因原告
自96年12月取得所有權占用系爭大樓14、15層屋頂突出物84
平方公尺，迄今長達47個月，未繳付分文管理費，以大樓規
約第10條規定，營業用管理費每坪80元計算，累計已積欠管
理費95,540元，被告主張於該損害賠償額度內，以原告積欠
之管理費金額抵銷之。
(三)原告承認系爭冷氣機主機為原告所安裝使用，參加人利信公
司負責人為系爭大樓12樓之2 所有權人，於另案（99年度士
簡調字第358 號）本院履勘時亦承認系爭屋頂平台遺留大型
冷卻水塔基座係其所設置，則系爭屋頂平台為原告之12樓住
戶占有使用，若有修繕維護之必要，應由12樓住戶自行負擔
修繕費。且原告於99年8 月3 日言詞辯論期日自承「支出的
修繕費是在承租期間」，依法亦應向其前手即出租人請求，
原告竟請求被告賠償，顯於法無據。
(四)被告於96年9 月4 日召開德豐大樓區分所有權人會議，討論
「12樓屋頂漏水嚴重，其修漏費用歸屬案」，出席人數達百
分之71.42 ，權狀數達百分之77.4，原告公司亦出席，經舉
手表決，除二票不贊成外，其餘均贊成12樓屋頂漏水修復費
用授權被告於使用權收回後再行討論，該決議應屬合法有效
，對各住戶自有拘束力在，原告應該遵守。系爭大樓區分所
有權人會議，既以頂樓突出物使用權收回，為屋頂漏水修復
之條件，故在被告使用權收回之前，所附停止條件尚未成就
，其屋頂漏水修繕之行為尚未發生效力，被告自不負屋頂漏
水修繕之義務。且鑑定證人到庭證稱：系爭12樓之1 之屋頂
平台，全部重新施作費用高達200 萬元，已屬重大修繕，非
被告一方得決之，原告未經區分所有權人會議決議，直接訴
請被告予以修繕排除，顯強人所難。
(五)依鑑定結果，系爭12樓之1 屋頂樓板除第3 處以外，其他8
處既無漏水現象，原告請求被告將屋頂漏水予以修繕排除，
已無必要。又據鑑定報告書之建議，應修補之室內位置，係
屬原告專有部分，其修繕、管理、維護應由原告為之，並自
行負擔其費用。
(六)因系爭12樓之1 上方之「樓頂平台」，先前係由原告之前前
手即參加人所占用，並增建違章建築、架設冷氣主機、冷卻
水塔及約20×40×20立方公分等基座使用，原告身為系爭12
樓之1 住戶，既自承繼受前手對於屋頂之使用權，則對於前
手對樓頂平台增建基座等使用事實，不得諉為不知。查系爭
12樓屋頂樓板第3 處漏水原因，係原告前前手參加人增建施
工基座破壞原落水頭之油毛氈不當使用或疏於維修，導致漏
水發生，若有修復改善工程費用22,000元之需要，應由原告
向原使用人即參加人請求修補或賠償，原告不向參加人主張
，反請求被告負擔，顯於法無據。末查依鑑定報告結論(6)認
定，導致原告所有12樓之1 屋頂有漏水之現象者，係可歸責
於施作冷卻水塔之參加人所致，所生修繕費亦應由參加人負
擔。且查系爭大樓興建完成後，屋頂平面上方僅留有4#PVC
雨水管加落水銅管12個，並未興建任何約20×40×20立方公
分等基座，更何況建商既已在屋頂平台設計落水銅管以利排
水，又豈會在落水口處興建足以阻礙排水功能之基座，況且
訴訟至今，原告仍在屋頂平台置放冷氣主機使用，原告辯稱
系爭屋頂平台基座乃建商自行興建云云，顯不足採信。
(七)參加人提出之會議紀錄係在參加人法定代理人擔任主任委員
期間製作，是否把管委會費用部分用於平台有疑問。另參加
人主張未取得12樓之1 之所有權，與有無占用之事實是二回
事，且從參加人提出之不動產買賣契約書可看出，12樓之1
之所有權在移轉過程中，對平台使用權未必有移轉，故仍應
由參加人負責修繕。
四、本院的判斷：
(一)原告主張之事實，業據其提出系爭房屋所有權狀、照片、大
樓規約、存證信函、統一發票、報價單、系爭房屋平面圖、
等影本為證，然為被告否認，並以上開情詞置辯。經查：系
爭房屋屋頂漏水之原因，經兩造合意之台北市結構工程工業
技師公會進行鑑定，鑑定結果為：「…(2)鑑定標的物除圖面
記錄第三處面置（12樓之1 照片5~10、屋頂照片7 ）有漏水
之疑慮外，其餘七處皆無漏水現象，僅需針對油漆剝落部份
進行修復。(3)鑑定標的物圖面記錄第三處位置推論漏水原因
為屋頂落水頭防水未包覆及油毛氈破壞所造成，其原因研判
是原落水頭上方的增建施工基座造成破壞（參R 樓照片7 ）
，所以應針對該處重新施作防水工程。(4)銘倫運通股份有限
公司曾於96 年8月進行屋頂防水局部修繕，如屋頂照片1 （
約1m×1m）、10（約0.8m×0.5m）及20、21、22（約0.8m×
0.6m）之舊防水PU修補等三處，經現場檢測其屋頂版混凝土
含水率＜4.5%皆屬正常並無滲漏水情形，同時其正下方之混
凝土天花板含水率也在正常值範圍內，而且無新的水痕、水
漬等現象，僅有部分舊有的表面粉刷層、油漆剝落情形。研
判屋頂混凝土樓板上方因積水，導致溫差及濕度的影響下方
天花板的粉刷層、油漆剝落。」等語，為鑑定人員現場勘驗
後輔以專業知識判斷之結果，應可信為真實。參以鑑定證人
廖書賢技師當庭證稱：「就第三處之漏水原因在鑑定報告結
論第三點有說明，該原因為落水頭處的防水層破裂，其防水
層破裂的原因是因該位置有施作基座（照片七），施作時會
破壞附近防水層，施作基座要釘釘子，我判斷該基座是為了
要搭設屋頂鐵皮屋所用，因為相同大小的基座有十二個，位
置分佈平均。」等語（100 年6 月9 日言詞辯論筆錄參照）
，足見系爭屋頂漏水之原因，顯係因頂樓增建施工基座，致
破壞防水層所造成，則興建系爭基座之人，即應為系爭屋頂
漏水負責，合先敘明。
(二)按共有部分、約定共有部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。是
共有部分之修繕、管理、維護，固應由管理委員會負責，惟
造成須修繕之原因如係可歸責於區分所有權人或住戶時，即
應由該區分所有權人或住戶負責。經查：本件造成系爭屋頂
漏水之基座，雖原告及參加人均辯稱係由建商自行興建，惟
依被告提出之使用執照所附建築師設計之屋頂平面圖，並無
任何基座之設計；參以被告之前總幹事即證人林素嬌到庭具
結證稱如下（100 年11月15日言詞辯論筆錄參照）：
法官：87年擔任總幹事時，社區屋頂平台有沒有人在使用？
證人：據我所知十二樓都是利信公司在使用，我只有在要清
洗水塔或是修理水錶才會上去。
法官：進入屋頂平台的門有無上鎖？
證人：沒有。
法官：如何得知屋頂平台是利信在使用？
證人：八十七年我擔任總幹事時的主委張上成先生，我跟主
委及利信的傅先生在屋頂平台談論基座堵住排水管的
情形時，張先生跟傅先生說因為傅先生他們要加蓋房
屋做的基座，才會堵住排水管，傅先生沒有回答。
法官：當場有無結論？傅先生有無說這是他做的？
證人：沒有結論，也沒有說基座是他做的，他只是笑一笑。
而且主委認為頂樓平台都是傅先生在使用，所以也沒
有要幫他處理。
法官：屋頂平台上有一間增建物是誰蓋的？
證人：我不知道是誰蓋的，但是鑰匙是傅先生持有，因為我
們要清洗水塔必須進到那個房間裡，把裡面的給水管
的開關給關起來，所以每次清洗水塔都是請傅先生來
開門，九十七年十一月時，我有請傅先生給我一把鑰
匙，因為每次都要請他開門很麻煩，所以他有給我一
把鑰匙，但是說只有清洗水塔時進入，因為裡面有他
的文件，我不能亂動，他說裡面的東西都是他的。
法官：擔任總幹事時，屋頂平台有無大型冷卻水塔？
證人：有，自我八十七年去做總幹事時至九十七年時還有，
在12樓之一的上面及12樓之二的上面，到九十八年四
月底五月初我作管線更新時，我請傅先生是不是把冷
卻水塔及管線移除，然後他自己跟水電工接洽，費用
也是傅先生支付的。
被告訴代：請見參證六，圖中之建築物是不是你剛剛所稱傅
先生使用的建物？
證人：是。
被告訴代：上面標示紅色的水管是否是大樓水管？
證人：是。
被告訴代：在擔任總幹事期間，水管穿越屋頂住戶有無跟你
們異議？
證人：傅先生有跟我說施工者不延著牆壁施作，故意要穿過
屋簷是要破壞他的房子。
被告訴代：你參與管委會事務期間是否知道頂樓平台有漏水
的事情？
證人：是九十八年原告發存證信函給管委會說他修漏水要請
款項時我才知道，之前沒有聽說有漏水。
被告訴代：你參與管委會期間有無去修繕頂樓漏水或支付修
復費用？
證人：我擔任總幹事期間都沒有。
被告訴代：為何管委會接到原告的存證信函不去做修繕？
證人：因為之前管委會認知屋頂平台是傅先生在使用，所以
認為應由他去修繕。
參加人：請問管線更新工程的內容為何？
證人：把水錶到牆壁之間有一段露出來的部分做更新。
參加人：擔任總幹事期間大樓有無公告十二樓平台大樓住戶
不能自由上去使用？
證人：沒有。
參加人：當總幹事時是否知道其他住戶有無到十二樓平台去
使用？
證人：我沒有聽過也沒有看過。
參加人：十二樓平台有無固定在清潔打掃？
證人：沒有，只有颱風天怕排水管堵住，所以會去巡視一下
請清潔工清一清。
參加人：是你擔任總幹事期間都這樣處理？
證人：是。
參加人：清潔工是管委會直接找的還是你找的？
證人：是大樓的清潔工。
參加人：有無固定的薪水？
證人：有。
參加人：清潔工還有做什麼工作？
證人：整棟大樓及公共區域的清潔及倒垃圾，清潔不包括十
二樓平台。
另參以被告所提出附卷之系爭房地預定70年7 月8 日買賣合
約書所載，傳伯芬於當時同時購買德豐大廈第12樓ABCD四戶
顯見系爭頂樓平台增建物及泠卻水塔及基座係後來增建，並
非原始建商所增建，是原告及參加人之主張，並無可採。
(三)又依參加人所提附卷之改良物登記簿及異動索引可知，參加
人傅伯芬於系爭房屋取得使用執照後辦理總登記時之72年間
即為所有權人之一，其後再移轉所有權予東橫企業股份有限
公司（法定代理人即參加人傅伯芬），最後輾轉移轉所有權
至原告，而12樓之2 房屋之所有權人為參加人利信公司，法
定代理人亦為參加人傅伯芬，則被告主張德豐大樓12樓及系
爭屋頂平台，多年來均為參加人傅伯芬所占用，應可信為真
實。系爭屋頂平台並無分管協議，為兩造所不爭執，參加人
傅伯芬無權占用系爭屋頂平台期間，被告既無法為有效之管
領，且參加人傅伯芬於系爭屋頂平台上亦增建了屋頂增建物
及冷卻水塔，是系爭屋頂平台本來沒有之基座，亦為參加人
傅伯芬所建造。
(四)綜上所述，造成系爭房屋屋頂漏水之基座，既為參加人傅伯
芬所建造，原告無論係依侵權行為、委任關係或上開公寓大
廈管理條例之規定，均應向參加人傅伯芬請求賠償或回復原
狀，其訴請被告修復系爭房屋至不漏水，及請求被告給付修
復漏水之賠償，均無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無有理由，依民事訴訟法第78條
判決如主文，並依職權確定訴訟費用額共計114,260元（第
一審裁判費20,200元，鑑定費93,000元，證人費用1,060 元
），由原告負擔，另參加訴訟費用由參加人負擔。原告之訴
既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資
料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，
併予敘明。
中 華 民 國 100 年 12 月 1 日
士林簡易庭法 官 李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 12 月 1 日
書記官 鄭雅仁
資料來源：司法院
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