【民法】按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金以交屋；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條規定甚明。按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。

最高法院 105 年台上字第 1082 號民事判決

按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金以交屋；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條規定甚明。

審酌被上訴人建築完成系爭房地之登記面積、位置均與系爭契約相符，系爭停車位通往停車場出入口之通道不長，被上訴人原設計車位二百二十四個，增設三十一個，約增加車流量百分之十，系爭房屋之價款為三百四十八萬元，以房屋面積與停車位面積比例計算，系爭車位因上開瑕疵減損之價值約五萬六千六百五十六元，約占買賣總價百分之○．九八，上訴人僅得請求減少價金。

系爭契約第十四條第一項約定，上訴人經被上訴人通知交屋，應先依約付清買賣全部自備款，並辦妥貸款手續，若無須辦理金融機構貸款，應繳清該貸款部分之全部金額後，始得辦理交屋遷入。

被上訴人於系爭建案完工並辦畢第一次所有權登記後，於九十六年八月六日通知上訴人辦理交屋，上訴人於九十六年八月八日回函拒絕，被上訴人再於九十六年八月二十七日催告上訴人辦理交屋手續，上訴人仍未辦理。被上訴人於九十九年二月二十四日通知上訴人繳交貸款資料。上訴人九十九年三月十二日之回函表示：「…本人仍苦口持續呼籲貴公司，應儘速對太子非法侵害消費者合法權益，造成權益損失部分，應速聚焦、務實協商，並且依法、合理、合情，負責賠償…」，惟未繳交貸款資料；被上訴人復於九十九年三月二十二日、同年四月二十九日催告上訴人繳交貸款資料或一次付清尾款及暫付款共五百三十八萬五千元並交屋。上訴人九十九年三月二十九日、同年五月二十一日之回函依序表示：「…本人為維護合法權益不受賣方非法侵害，在與貴公司不得不長期交涉之過程中，賣方持續以無視誠信之作為回應，令買方精神、體力上等長期持續承受煎熬及苦痛，實已逾可忍受極限，心中憎惡建商，難再生期待、信任！忍無可忍至於今，眼見賣方仍因循偽誠，被迫不得不，斷然將本案提交司法公鑑與調查，以期討回公道與正義…」、「…太子建設本身正是這樣一個典型的偽誠信組織！以上嚴肅之指控，想必太子建設不敢－公開的及大聲的否認！（因為心虛！）本人歡迎、並且敦促太子建設－應儘速追究本人關於上述指控之法律責任！釐清本案買、賣雙方之責任！…」，仍未繳交貸款資料或繳清價金。上訴人上開覆函泛言指責被上訴人，難認已為同時履行抗辯之表示。況上訴人就被上訴人增設車位之瑕疵，既僅得請求減少價金，其不得以上開事由為同時履行之抗辯，拒絕給付全部尾款。被上訴人催告時雖未將瑕疵減少之價金扣除，亦僅就超過之部分不發生催告效力。

上訴人經被上訴人多次催告，仍未依約交付貸款資料或繳清價金，自屬給付遲延，被上訴人再於同年七月二十二日催告上訴人於七日內履行，同時為逾期不履行即解除契約之意思表示，上訴人逾期仍未辦妥貸款或繳清價金以交屋，被上訴人解除系爭買賣契約，自屬有據。故被上訴人請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。爰維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。被上訴人於九十九年二月二十四日、三月二十二日、四月二十九日數次催告上訴人繳交貸款資料或付清尾款並交屋，於九十九年七月二十二日定相當期限催告上訴人給付價金，同時為如不履行將解除契約之表示；上訴人逾期未履行，於斯時亦未為同時履行之抗辯，為原審合法確定之事實，則系爭契約自已因被上訴人之解除而不存在。原審本此見解為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。